Comprar una segunda vivienda en España: qué impuestos pagar y cómo ahorrar legalmente

Adquirir una segunda propiedad en España conlleva más que simplemente seleccionar la ubicación o el costo: es fundamental considerar los impuestos relacionados. Estar informado sobre ellos antes de la firma previene sorpresas y facilita una planificación fiscal efectiva.

En 2025, los compradores tienen que pagar impuestos a nivel autonómico, municipal y estatal. En este artículo comprenderás cómo funcionan y qué deducciones se pueden aplicar puede marcar la diferencia entre hacer una compra costosa y hacer una inversión bien planificada.

Impuestos principales al comprar una segunda vivienda en España

Conocer los impuestos que se aplican al comprar una segunda vivienda, sea nueva o de segunda mano, es esencial para evitar sorpresas. Los impuestos dependen de cada caso en particular y sus cálculos son diferentes.

Vivienda nueva: IVA y AJD

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
  • 10 % del precio total en viviendas habituales o segundas residencias.
    
  • 21 % si se trata de un local o garaje sin vivienda asociada.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados):
  • Se aplica sobre la escritura de compraventa y la hipoteca.
    
  • Varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma.

Vivienda de segunda mano: ITP

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):
  • Oscila entre el 6 % y el 10 % del precio de compra.
    
  • Lo fija cada comunidad autónoma.
    
  • En Madrid, por ejemplo, se aplica un 6 %, mientras que en Cataluña es del 10 %.

Si el inmueble forma parte de una operación más amplia, conviene analizarlo dentro de una gestión inmobiliaria integral. Comprender estas diferencias ayuda a calcular correctamente el coste total y a planificar el pago de forma anticipada y eficiente.

Gastos adicionales a considerar

Además de los impuestos, comprar una segunda vivienda trae consigo otros gastos que pueden aumentar el presupuesto inicial. Preverlos te ayudará a tener una planificación más realista.

Además de los impuestos, existen otros gastos asociados a la compra de una segunda vivienda:

Concepto	Detalle	Coste aproximado
Notaría	Escritura pública	0,2 % – 0,5 %
Registro de la propiedad	Inscripción	400 € – 700 €
Tasación	Necesaria para hipoteca	250 € – 600 €
Gestoría	Tramitación de documentos	300 € – 500 €
Impuestos municipales	Plusvalía (si aplica)	Variable

Organizar estos montos previene que el presupuesto original se eleve al finalizar la transacción. Incorporar los costos de notaría, registro y tasas municipales en el total asegura una adquisición sin imprevistos económicos.

Impuestos anuales por mantener una segunda vivienda

Poseer una segunda residencia conlleva responsabilidades fiscales anuales. Existen impuestos que se aplican aunque la propiedad no esté arrendada. Esto significa declarar impuestos cada año, independientemente de si se alquila o no. A continuación, se presentan los impuestos más relevantes a considerar:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El impuesto sobre bienes inmuebles es una obligación que los propietarios deben cumplir anualmente. La cantidad a pagar puede fluctuar dependiendo del valor catastral del inmueble, así como del municipio en el que esté ubicado. Cada localidad puede establecer sus propias tarifas y regulaciones, lo que influye en el monto final a abonar.

IRPF (renta imputada de segunda vivienda)

La Agencia Tributaria tiene en cuenta que una segunda vivienda, incluso si se encuentra desocupada, genera una renta presunta. Esto significa que se considera que produce ingresos, independientemente de su uso real.

• Se calcula aplicando un 1,1 % o 2 % sobre el valor catastral.
• Debe incluirse en la declaración anual del IRPF.

Tasa de basuras y gastos municipales

Algunos ayuntamientos, en su afán por mejorar la gestión de los recursos, incluyen tasas adicionales que se aplican específicamente por la recogida de residuos o por diversos servicios urbanos.

Pagar los impuestos municipales y estatales previene multas y asegura que la situación fiscal del propietario esté en regla.

Si la segunda vivienda está alquilada

Al decidir poner en alquiler la segunda vivienda, es fundamental recordar que los ingresos generados deben ser declarados como rendimientos del capital inmobiliario ante la Agencia Tributaria. Además, es importante tener en cuenta que existen diversos beneficios y deducciones fiscales que pueden aplicarse, dependiendo del tipo de arrendamiento.

Al arrendar una propiedad, los ingresos deben ser reportados en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

• Se permite deducir gastos de mantenimiento, IBI, seguros y cuotas de comunidad.
• En el caso de arrendamientos de vivienda habitual, se puede aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto.
• Para alquileres vacacionales, se tributa sobre el ingreso total sin reducción, aunque se pueden deducir gastos proporcionales.

Declarar adecuadamente los ingresos por alquiler ayuda a disminuir impuestos y a beneficiarse de las deducciones legales.

Es altamente recomendable llevar a cabo una revisión exhaustiva con asesoría fiscal para poder optimizar al máximo las deducciones disponibles, asegurándose de no infringir en ningún momento la normativa vigente que regula estas prácticas.

Bonificaciones y deducciones aplicables en 2025

Las reformas para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad pueden darte la oportunidad de obtener deducciones fiscales. Estas acciones no solo fomentan la sostenibilidad, sino que también recompensan las inversiones responsables.

Ciertas comunidades proporcionan deducciones autonómicas con el objetivo de promover la eficiencia energética y la inversión en el sector de la vivienda.

• Mejoras en eficiencia energética: deducción que varía entre el 20 % y el 60 % dependiendo del nivel de mejora.
• Instalaciones sostenibles (como paneles solares y aislamiento): se puede deducir hasta 5.000 €.
• Reducción del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) para proyectos que mejoren la accesibilidad o la eficiencia.

Estas medidas buscan incentivar un mercado inmobiliario más verde y responsable. Aprovechar las bonificaciones disponibles puede traducirse en un ahorro fiscal significativo, especialmente en segundas viviendas reformadas.

Diferencias fiscales entre comunidades autónomas

Cada comunidad autónoma en España tiene sus propias tasas e incentivos fiscales en impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Estas diferencias pueden afectar bastante el costo total de comprar una propiedad, lo que puede influir en la decisión de los compradores.

Los tributos presentan diferencias significativas entre distintas áreas. A continuación, un resumen indicativo:

Comunidad Autónoma	ITP (%)	AJD (%)	Bonificaciones destacadas
Madrid	6 %	0,75 %	Deducciones por eficiencia energética
Cataluña	10 %	1,5 %	Bonificaciones por vivienda protegida
Andalucía	7 %	1,2 %	Tipo fijo para segundas viviendas
Valencia	10 %	1,5 %	Descuentos por familias numerosas

Entender las variaciones regionales facilita la selección del lugar para la vivienda con una perspectiva fiscal más integral. Evaluar la carga impositiva de cada región antes de realizar una compra es fundamental para determinar la ubicación más favorable económicamente.

Cómo ahorrar legalmente al comprar una segunda vivienda

Hay varias estrategias legales que puedes usar para bajar la carga fiscal al comprar una segunda vivienda. La clave está en planificar bien y aprovechar al máximo las deducciones fiscales que están disponibles para este tipo de inversiones.

Es factible reducir impuestos si se organiza la compra con anticipación. Existen diversas estrategias legales:

1. Revisa el valor de referencia catastral.
   Si está por encima del precio real de compra, es buena idea impugnarlo para no pagar de más.
2. Aprovecha las deducciones por eficiencia energética.
   Hacer reformas en tu casa puede ayudarte a ahorrar en el IRPF y el IBI.
3. Estudia el régimen matrimonial o de copropiedad.
   Comprar con otra persona puede ayudarte a optimizar la carga fiscal si se reparte la base imponible.
4. Usa bien los convenios fiscales internacionales.
   Esto es especialmente útil para los compradores no residentes que también tributan en su país de origen.

Para lograrlo, conviene apoyarse en la experiencia de una asesoría fiscal especializada que evalúe el caso concreto. Esto permite optimizar impuestos sin riesgos ni incumplimientos.

Errores frecuentes al calcular los impuestos de una segunda vivienda

A veces, los compradores, ya sea porque no tienen toda la información o porque hacen un cálculo erróneo, cometen errores al estimar los impuestos o al aplicar deducciones que no son correctas. Estos fallos pueden llevar a que paguen de más, lo que puede afectar su economía, o incluso a que enfrenten sanciones que complican su situación financiera.

• Pensar que todos los gastos están libres de impuestos.
• Omitir el valor de referencia catastral en el documento de escritura.
• Pasar por alto la declaración de la renta imputada anual.
• No aplicar de manera adecuada las deducciones autonómicas.
• Confiar en estimaciones generales sin comprobar la normativa local.

Es importante revisar bien los cálculos y validar la información con fuentes oficiales. Esto no solo ayuda a que todo sea más transparente, sino que también asegura que estemos cumpliendo con las normativas en todas las áreas.

Adquirir una segunda residencia en España conlleva una serie de impuestos, costos y responsabilidades que es fundamental conocer antes de proceder a la firma. Una planificación anticipada facilita ahorros legales y permite disfrutar de la propiedad sin sorpresas fiscales.

Contar con expertos en gestión de patrimonio y optimización fiscal es la mejor manera de tomar decisiones bien fundamentadas y aprovechar todas las oportunidades que brinda la legislación en 2025.