La fiscalidad del alquiler de locales comerciales suele generar errores en la empresa arrendadora por aplicar de forma incompleta sus obligaciones: qué impuestos repercutir, retener y declarar, y en qué modelo. Una mala gestión puede acarrear liquidaciones paralelas, sanciones e intereses que reducen el rendimiento neto.
Este artículo examina en profundidad el marco fiscal íntegro del alquiler de locales comerciales en España, tanto desde la perspectiva del propietario-arrendador como del inquilino empresarial, poniendo especial foco en las deducciones que pueden aplicarse y en los fallos más habituales que la Agencia Tributaria detecta en estas operaciones.
IVA en el Alquiler de Locales Comerciales
Tipo aplicable y base imponible
El arrendamiento de locales comerciales está gravado con IVA al tipo general del 21%. No se aplica ninguna exención, a diferencia del alquiler de vivienda habitual. El propietario debe repercutir este IVA al arrendatario en cada factura mensual, tanto sobre la renta acordada como sobre cualquier gasto que le corresponda: IBI, comunidad de propietarios, seguros o suministros incluidos en la renta por contrato.
La base imponible del IVA corresponde a la renta íntegra pactada, incluyendo también los gastos complementarios cuando el arrendatario los paga en nombre del arrendador. Un fallo habitual es dejar fuera el IBI de esa base imponible del IVA si, por contrato, es el inquilino quien lo satisface. En tal supuesto, debe incorporarse a la factura y gravarse al 21%.
Modelos de declaración trimestral y anual
El arrendador está obligado a declarar y pagar el IVA repercutido a través del modelo 303, con una presentación trimestral. Los plazos abarcan los 20 primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero. En ese mismo formulario se puede deducir el IVA soportado en gastos asociados al local: obras, mantenimiento, honorarios de gestión o seguros.
Al final del periodo fiscal, el arrendador queda dispensado de presentar el modelo 390 (resumen anual del IVA) cuando el alquiler del local sea su única actividad sujeta al impuesto, siempre que marque y complete el apartado específico de exoneración en el modelo 303 del cuarto trimestre. Si desarrolla otras actividades con IVA, el 390 continúa siendo obligatorio.
Retención de IRPF: Quién Retiene, Cuánto y Cómo se declara
El arrendatario como obligado a retener
En el alquiler de locales comerciales, la retención de IRPF no la realiza el propietario: la efectúa el arrendatario. Siempre que quien alquila sea una empresa, un autónomo o un profesional en ejercicio, tiene la obligación de retener el 19% sobre la renta bruta pactada y de ingresarlo directamente en Hacienda como anticipo del impuesto del arrendador.
Esta retención se resta del alquiler que el inquilino abona al propietario. El arrendador percibe el importe neto y computa la retención como ingreso a cuenta en su declaración anual (IRPF o Impuesto sobre Sociedades, según proceda).
Excepciones a la obligación de retener
No hay deber de aplicar retención en tres casos específicos:
- En primer lugar, cuando el arrendatario es una persona física y no opera como empresario ni como profesional. En tal situación, el inquilino no está obligado a retener, incluso si el inmueble alquilado es un local de uso comercial.
- En segundo lugar, cuando las rentas abonadas al mismo arrendador no exceden de 900 euros al año. Este límite se refiere al importe anual total pagado a ese arrendador, y no a la cuantía de cada mensualidad.
- En tercer lugar, cuando el arrendador demuestra, mediante certificado de la Agencia Tributaria, que figura en ciertos epígrafes del grupo 861 del IAE con cuota distinta de cero; entonces la retención queda temporalmente dispensada.
Modelos 115 y 180: declaración trimestral y resumen anual
El inquilino que efectúa retenciones debe informarlas a través del modelo 115, dentro de los mismos plazos trimestrales que el modelo 303. Este formulario refleja la suma total de las rentas pagadas y las retenciones aplicadas durante el trimestre.
En enero del ejercicio siguiente, además del modelo 115 correspondiente al cuarto trimestre, es obligatorio presentar el modelo 180, que recoge el resumen anual de retenciones por arrendamientos. Este documento incorpora la información detallada de cada arrendador: NIF, cuantía de las rentas y retenciones aplicadas a lo largo del año.
Los dos modelos deben coincidir. Si el 180 no cuadra con los 115 declarados, Hacienda lo identifica y puede abrir una comprobación.
Fiscalidad del alquiler de locales: Arrendador vs. Arrendatario
| Obligación | Arrendador | Arrendatario (empresa/profesional) |
| Repercutir IVA 21% | Sí, en factura | – |
| Declarar IVA trimestral | Modelo 303 | Modelo 303 (deducible) |
| Resumen anual IVA | Modelo 390 (si procede) | Modelo 390 (si procede) |
| Practicar retención IRPF 19% | – | Obligatorio |
| Declarar retención trimestral | – | Modelo 115 |
| Resumen anual retenciones | – | Modelo 180 |
| Declarar ingresos netos | IRPF o IS | – |
Saber qué le toca a cada parte no es únicamente un tema de organización. Es, sobre todo, un asunto de responsabilidad tributaria. Si el inquilino no practica la retención, Hacienda se la exigirá a él, no al dueño. Si el arrendador no aplica el IVA de forma correcta, el daño también recaerá en su cuenta. La tabla no funciona como un simple resumen: es una guía de riesgos para cada rol contractual.
Gastos Deducibles que Reducen el Rendimiento Neto del Arrendador
Gastos directamente vinculados al inmueble
El propietario arrendador, cuando es persona física, debe declarar en su IRPF los ingresos procedentes del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario. A esos importes puede descontar los gastos imprescindibles para generarlos, siempre que estén realmente satisfechos y correctamente justificados con documentación.
Se pueden deducir: los intereses de créditos o préstamos destinados a la compra o mejora del inmueble, el IBI y otros tributos o tasas municipales, las cuotas de la comunidad de propietarios, las pólizas de seguro vinculadas al local, los costes de administración y gestión, así como los honorarios de abogados relacionados con el contrato o con la protección y defensa del inmueble.
Igualmente son deducibles los importes de dudoso cobro: rentas impagadas cuando hayan pasado más de seis meses desde la primera reclamación de cobro hasta el cierre del ejercicio, o si el inquilino está en concurso. Esta deducción exige prueba documental y, si se recuperan después, deben declararse como ingreso en el año del cobro.
Amortización del inmueble: la deducción más relevante
La amortización constituye el gasto deducible que más influye en disminuir el rendimiento neto. Facilita deducir cada año el 3% del valor más alto entre el coste de adquisición (sumando los gastos de compra) y el valor catastral, excluyendo en ambos supuestos el valor del suelo.
De acuerdo con la Resolución del TEAC de 18 de diciembre de 2025 (reclamación 00/00653/2025), el tope de la amortización acumulada viene marcado por el valor de compra del inmueble, sin incluir el suelo, con independencia del límite anual aplicable. Esta aclaración resulta especialmente significativa en inmuebles arrendados durante muchos años, donde el valor de adquisición ya se encontraba casi consumido.
Gastos de conservación vs. mejoras: impacto fiscal
Los gastos de mantenimiento y reparación se pueden deducir en el mismo ejercicio en que se generan. Abarcan trabajos de pintura, puesta a punto de instalaciones, reemplazo de componentes dañados o arreglos urgentes.
En cambio, las obras de mejora o ampliación no se deducen de forma inmediata. Aumentan el valor de compra del inmueble y se recuperan mediante la amortización a lo largo del tiempo. Mezclar ambas categorías es un fallo muy común y de los que con más frecuencia revisa y corrige la Agencia Tributaria.
Ejemplo Práctico: Arrendador Persona Física con Local en Madrid
Situación: Un autónomo empresario, dueño de un local comercial en Madrid, lo tiene alquilado a una sociedad limitada por 1.500 € al mes. Además, el inquilino abona el IBI (1.200 € al año).
Factura mensual correcta:
- Renta base: 1.500 €
- IBI repercutido: 100 € (1.200 €/12)
- Base imponible IVA: 1.600 €
- IVA 21%: 336 €
- Retención IRPF 19% (sobre 1.600 €): -304 €
- Total a pagar por el inquilino: 1.632 €
Ingresos anuales brutos: 19.200 € (1.600 € × 12)
Gastos deducibles:
- IBI: 1.200 €
- Comunidad de propietarios: 900 €
- Seguro del local: 450 €
- Amortización (3% s/ 80.000 € coste sin suelo): 2.400 €
- Total gastos: 4.950 €
Rendimiento neto: 19.200 € – 4.950 € = 14.250 €
La retención que aplica el inquilino (3.648 €/año) se resta de la cuota de IRPF del propietario, evitando pagar dos veces. Si cuentas con una asesoría fiscal para empresas que combine la planificación del rendimiento inmobiliario con el resto de tus rentas, puede reducir bastante la carga total, sobre todo si también tiene ingresos del trabajo o de actividades económicas.
Errores Frecuentes que Generan Regularizaciones de Hacienda
Facturar sin IVA por error de clasificación
El fallo más serio consiste en no aplicar el IVA por creer que el arrendamiento puede estar exento. En el caso de los locales comerciales, no hay exención posible. Si el propietario no ha repercutido el IVA y el inquilino no lo ha deducido, Hacienda puede exigir ese IVA al arrendador, con intereses desde el inicio del contrato, sin opción de recuperar del inquilino la cuota no repercutida.
No practicar retención cuando el inquilino es empresario
Si el inquilino es una empresa, tiene que aplicar la retención aunque el contrato no lo mencione. Si no la practica, Hacienda puede reclamarle lo que no se ingresó, además de los intereses y una sanción. Y, por su parte, el arrendador no podrá justificar ese pago a cuenta porque, sencillamente, no se habrá realizado.
Deducir obras de mejora como gastos de reparación
Las reformas integrales, la instalación de ascensores, el cambio de carpintería exterior o un acondicionamiento estructural no se consideran gastos de conservación. En realidad, son mejoras, así que lo correcto es activarlas y amortizarlas. Si se declara como gastos del ejercicio, estará inflando los deducibles de forma artificial y podría acabar con una regularización y una sanción proporcional al importe declarado de más.
Checklist Fiscal para el Arrendador de un Local Comercial
[ ] Inscripción en la Agencia Tributaria bajo el epígrafe 861 del IAE a través del modelo 036 o 037
[ ] Emisión de factura mensual con IVA al 21% detallado por separado y con retención de IRPF del 19% expresamente reflejada
[ ] Presentación del modelo 303 dentro del plazo en cada trimestre, declarando el IVA repercutido una vez compensado con el soportado
[ ] Verificación de que el arrendatario presenta el modelo 115 incluyendo las retenciones aplicadas
[ ] Presentación del modelo 390 o, en su caso, correcta indicación de exoneración en el 303 del cuarto trimestre
[ ] Registro de gastos de conservación con justificantes y diferenciados de mejoras en la contabilidad
[ ] Cálculo de la amortización sobre el valor de compra del inmueble, excluyendo el valor del suelo
[ ] Acreditación de saldos de dudoso cobro mediante evidencia documental de las gestiones de recobro realizadas
Impacto Fiscal Cuando el Arrendador es una Sociedad
Cuando el dueño del inmueble es una persona jurídica, las rentas obtenidas por el alquiler se integran en su base imponible del Impuesto sobre Sociedades. No se declaran como capital inmobiliario, sino como rendimientos de la actividad o como ingresos ordinarios, según el tipo y la naturaleza de la sociedad.
En este caso, la retención practicada por el inquilino es a cuenta del IS, no del IRPF. Se integra en la liquidación del modelo 200 como pago a cuenta, reduciendo la cuota diferencial. Los gastos deducibles siguen las mismas reglas, pero se rigen por la LIS y no por la Ley del IRPF.
Esta diferencia repercute igualmente en la administración patrimonial del inmueble. Cuando el local integra el patrimonio de una sociedad con participaciones familiares, la planificación fiscal del alquiler debe alinearse y coordinarse con la estructura societaria en su conjunto.
La gestión patrimonial de inmuebles dentro de una sociedad requiere evaluar no solo la rentabilidad del arrendamiento, sino también su fiscalidad en el socio cuando se repartan y distribuyan los beneficios.
La fiscalidad del arrendamiento de locales comerciales no resulta complicada en su planteamiento, aunque sí en su gestión diaria. Abarca a la vez IVA, IRPF, cuatro modelos de declaración y un sistema de deducciones que exige clasificar correctamente cada gasto.
Los fallos que más dinero cuestan no aparecen en la liquidación anual, sino en la gestión mensual: facturas con un IVA mal aplicado, retenciones que no se han practicado o gastos deducidos en una categoría equivocada. Cada uno de esos errores va acumulando efectos durante todo el ejercicio y puede acabar en regularizaciones que superan ampliamente el supuesto ahorro.
La rentabilidad auténtica de un local comercial alquilado no se basa únicamente en el importe del alquiler. Se sustenta en una administración fiscal estricta desde el primer mes: facturación impecable, declaraciones presentadas a tiempo y aprovechamiento de todas las deducciones permitidas por ley.
