Vender una casa en España no sólo exige fijar un precio competitivo y hallar comprador; también requiere trámites administrativos y fiscales: liquidar impuestos, obtener certificados y gestionar gastos asociados, lo cual puede afectar considerablemente el beneficio neto del vendedor.
En este artículo conocerás de antemano estas obligaciones y los costes asociados que permiten calcular con mayor precisión la rentabilidad real de la operación, planificar la fiscalidad y la documentación necesaria, y evitar situaciones desagradables durante el proceso de venta.
Principales impuestos al vender una casa en España
Al vender una vivienda, el vendedor tiene que pagar ciertos impuestos que dependen de su situación personal y del tipo de inmueble. Los más importantes son el IRPF, la plusvalía municipal y, en algunos casos, el IRNR.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Cuando un residente en España vende una vivienda, debe incluir en su IRPF la ganancia patrimonial obtenida.
- Cálculo: se resta al precio de venta el precio de compra, añadiendo los gastos y las mejoras debidamente justificadas.
- Tipos impositivos 2025:
– Hasta 6.000 €: 19 %
– De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
– De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
– Más de 200.000 €: 26 %
Ejemplo práctico:
Un piso adquirido por 150.000 € y vendido por 220.000 € produce una ganancia de 70.000 €. Se tributa de forma progresiva, con un tipo medio aproximado del 22 %.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) se paga al ayuntamiento donde se ubica la vivienda.
- Se calcula en función del valor catastral del suelo y los años de posesión.
- Cada municipio establece sus coeficientes y bonificaciones.
- Desde 2021, el contribuyente puede elegir entre método objetivo o método real para calcular la cuota.
Más detalles sobre impuestos locales pueden consultarse en nuestra sección de asesoría fiscal.
Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Si el vendedor no reside en España, está obligado a tributar por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
- El comprador tiene la obligación legal de practicar una retención equivalente al 3 % del precio de venta e ingresarla en la Agencia Tributaria dentro de los plazos establecidos.
- Si la retención practicada excede la ganancia real obtenida por el vendedor no residente, este último podrá solicitar la devolución del exceso una vez acreditada la ganancia efectiva mediante la documentación correspondiente
- Asimismo, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para declarar y regularizar la operación ante la Hacienda española, cumpliendo con los requisitos formales y los plazos de presentación establecidos por la normativa vigente.
Gastos adicionales en la venta de una vivienda
Además de los impuestos, vender una casa implica afrontar varios gastos administrativos. Estos no siempre recaen sobre el comprador, por lo que conviene tenerlos claros.
Lista de gastos comunes del vendedor:
- Honorarios de notaría: por la escritura de compraventa.
- Registro de la propiedad: para cancelar cargas y actualizar la titularidad.
- Cancelación de hipoteca: escritura de cancelación y aranceles registrales.
- Certificado energético: obligatorio para formalizar la venta.
Cada gasto puede variar según la ciudad, el tipo de inmueble y el valor de la transacción.
Exenciones y bonificaciones posibles
Existen exenciones y bonificaciones que permiten reducir o incluso eliminar ciertas cargas fiscales. Conocer estas situaciones especiales es fundamental para optimizar la operación y aprovechar al máximo los beneficios legales.
Reinversión en vivienda habitual
Si el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta en el IRPF.
Mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años están exentas de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual, independientemente del beneficio obtenido.
Herencias y donaciones
En ventas de viviendas heredadas o donadas, la fiscalidad puede cambiar. Es importante diferenciar entre impuestos de transmisión y de sucesiones.
Para casos relacionados, se puede consultar nuestro servicio de gestión de herencias
Resumen de impuestos según perfil del vendedor
|
Perfil del vendedor |
Impuesto principal |
Otros gastos relevantes |
| Residente en España | IRPF + plusvalía municipal | Notaría, registro, certificado energético |
| No residente | IRNR (3 % retención) + plusvalía | Notaría, registro |
| Mayor de 65 años | Exento de IRPF, paga plusvalía | Gastos notariales y registrales |
Documentación necesaria para impuestos en la venta de una vivienda
Reunir la documentación pertinente es un paso clave para declarar correctamente los impuestos al vender una vivienda. Estos papeles permiten tanto calcular la ganancia patrimonial como acreditar deducciones y atender los trámites municipales.
Escrituras de compraventa
- Escritura de adquisición: acredita el precio original de compra, necesario para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.
- Escritura de venta: documento notarial que fija el precio de transmisión y permite liquidar impuestos como la plusvalía municipal.
Recibos y certificados
- Recibos del IBI: sirven de referencia para los ayuntamientos al calcular la plusvalía.
- Certificado catastral: acredita valor del suelo y características del inmueble.
- Certificado energético: obligatorio para formalizar la venta, puede generar gastos adicionales.
Justificantes de mejoras y gastos deducibles
Conservar las facturas de reformas, los honorarios de arquitectos o los gastos de notaría ayuda a disminuir la ganancia patrimonial reflejada en el IRPF. Cuanta más documentación se tenga, más sencillo será justificar las deducciones.
Certificado de plusvalía municipal
El ayuntamiento expide este documento una vez abonado el impuesto correspondiente. Es necesario entregarlo para demostrar que la operación está en regla.
Preguntas frecuentes sobre impuestos en la venta de vivienda
¿Quién abona la plusvalía municipal?
La responsabilidad corresponde al vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa.
¿Cómo se tributa en el IRPF la venta de una segunda residencia?
Se considera una ganancia patrimonial y se tributa como tal, sin opción de exención por reinversión.
¿Qué sucede si la venta arroja pérdidas?
La pérdida podrá compensarse con otras ganancias patrimoniales en la declaración del IRPF.
¿Qué ocurre si el vendedor no reside en la UE?
También tributará por el IRNR, aunque con tipos distintos a los aplicables a residentes comunitarios.
Vender una casa en España implica una serie de obligaciones fiscales y administrativas que afectan directamente al beneficio neto de la operación. Identificar con claridad los impuestos aplicables, junto con los gastos asociados, es clave para planificar bien la venta y evitar sorpresas económicas.
Una planificación fiscal y legal adecuada, apoyada en asesoría fiscal, gestión de inmuebles y revisión de la documentación catastral y registral, permite optimizar la carga tributaria, estimar los beneficios netos y cumplir las obligaciones formales y de plazo ante la Agencia Tributaria y los ayuntamientos.
También es recomendable considerar medidas como la reinversión en la vivienda habitual, la utilización de exenciones o reducciones cuando correspondan y el análisis de las consecuencias para compradores y vendedores no residentes, de manera que la operación se cierre con seguridad jurídica y eficiencia fiscal.
